Chi è il notaio?

Due sono gli elementi che caratterizzano la figura del notaio:
la prima è quella di essere Pubblico Ufficiale, circostanza che lo rende garante della veridicità e legalità degli atti da lui rogati, in posizione di assolutà terzietà ed imparzialità rispetto a tutte le parti del contratto; la seconda da è quella di esercitare la propria funzione non da dipendente dello Stato (come avviene per esempio per i Magistrati, che si avvalgono di strutture e personale messi a disposizione dall'Amministrazione Pubblica), ma con una organizzazione libero professionale avviata e gestita a proprie totali cura e spese, che consente buoni guadagni, a fronte di altrettanta efficienza ed affidabilità. La rapidità di predisposizione degli atti e delle formalità antecedenti e conseguenti, il superamento delle difficoltà tecniche in tempi brevi, la trasmissione degli atti per via telematica ai pubblici registri, sono consentite dalla possibilità di investimenti molto costosi in personale e in strumenti informatici e sono garanzia di sicurezza e di efficienza per il cittadino.

I notai, oltre alle successioni, nelle quali sono forse i maggiori esperti, sono impegnati in due campi fondamentali: quello della circolazione dei beni immobili (case, uffici, terreni, capannoni, beni essenziali per le singole persone e per gli imprenditori) e nei passaggi più rilevanti dell'attività societaria.

In entrambi i casi il ricorso al notaio è imposto dalla legge per assicurare contratti e verbalizzazioni ineccepibili e per far sì che l'autonomia privata non superi i limiti di legalità fissati dalle norme. Il Notaio costituisce un "Gatekeeper", la cui funzione fondamentale è quella di impedire l'immissione nel traffico giuridico di convenzioni non conformi alla legge.

Poiché l'intervento del notaio è obbligatorio, le tariffe sono fissate dallo Stato, a tutto vantaggio del cittadino. Ed è facile constatarlo: il trasferimento di una abitazione (per la quale il notaio, oltre ad effettuare il controllo di legalità sulle pattuizioni contrattuali, garantisce nei confronti dei clienti, assumendone la relativa responsabilità, la libertà da ipoteche ed altri vincoli pregiudizievoli) comporta un onorario notarile che è pari normalmente a metà della tariffa degli avvocati per l'assistenza in un analogo affare e ad un sesto di quanto riscuote il mediatore immobiliare. La fissazione della Tariffa da parte dello Stato è inoltre garanzia di parità di trattamento fra clienti "contrattualmente forti" e "contrattualmente deboli", fra "clienti abituali" e cittadini che si rivolgono al Notaio una sola volta nella vita per l'acquisto della propria casa di abitazione.

Il notariato italiano inoltre è stata la prima categoria professionale a stipulare un'assicurazione che copre tutti i suoi componenti con i Lloyd's di Londra. Ci vuol dire che il cittadino che si rivolge al notaio ha la certezza di essere pienamente tutelato anche in caso di eventuali errori.

Il numero programmato sul territorio nazionale, fissato dallo Stato e soggetto a revisione ogni sette anni, si giustifica in relazione alla pubblica funzione svolta ed alla necessità di un controllo stringente sul loro operato ed è sinonimo di qualità, poiché i notai giungono alla professione dopo studi estremamente rigorosi e sono riconosciuti tra gli operatori del diritto più qualificati e con altissime responsabilità. Sono legati alla loro sede di assegnazione, come i giudici, per garantire a tutto il territorio, anche il più disagiato, l'assistenza e consentire a tutti di usufruire del servizio che essi offrono.

Il titolo di Notaio non si eredita! Notai si diventa in seguito a concorso unico nazionale bandito e gestito non dall'organizzazione notarile ma dal Ministero della Giustizia, la cui commissione è composta in prevalenza da Magistrati di Cassazione e Professori Universitari. Nei concorsi - la cui periodicità è poco più che annuale - le donne che li superano sono ormai in numero pari ai maschi e, fatto significativo, solo il 17,5% dei notai italiani (percentuale più bassa di tutto il panorama professionale) hanno un famigliare dedito alla medesima professione.

(Contenuti tratti dal Sito del Consiglio Nazionale del Notariato)

Perché il notaio?

Si sente spesso la domanda: ma a che serve il notaio? In Inghilterra o negli Stati Uniti si può anche comperarsi la casa da soli, e si viene garantiti dalle assicurazioni.

Vero; peccato che il solicitor, l'avvocato da cui non si può non farsi assistere (uno per ciascuna delle parti), costi assai di più del notaio e che spesso le assicurazioni si rivelino molto restie a pagare il danno. La differenza tra i due ordinamenti in fondo è tra prevenire e aggiustare. E' del tutto intuitivo che la "tutela" delle parti, tipica degli ordinamenti di diritto latino, è meglio della "autonomia" delle parti, dove spesso prevale la legge del più (economicamente) forte.

Il notaio svolge una funzione sociale di grande rilievo in momenti essenziali della vita del cittadino. Compito del notaio è infatti anche quello di tutelare i più deboli, quelli che non sono in grado di pagarsi l'avvocato migliore, quelli che acquistando la prima ed unica casa della vita non possono rischiare niente e vogliono che ci sia qualcuno che dia loro garanzie e certezze.

Il notariato di tipo latino (dove il notaio garantisce personalmente i clienti della solidità giuridica del contratto) è presente in settanta paesi, da tutta l'Europa continentale all'America latina, ai paesi dell'est europeo, alla Cina (e poi si sente dire che il Notaio esiste solo in Italia!!!) e dove interviene un notaio è scarsissima la litigiosità davanti ai giudici (in Italia le cause per i contratti immobiliari e quelli relativi ai momenti societari controllati da notai si contano sulle dita di una mano).

Non è un caso, del resto, che le istituzioni abbiano affidato negli ultimi anni ai notai compiti sempre più delicati: dalla lotta all'abusivismo edilizio alle espropriazioni immobiliari; dal ruolo di giudici onorari aggregati, per smaltire l'arretrato della giustizia civile, al controllo su costituzioni e verbali delle società per liberare i giudici da una parte del loro carico di lavoro; e che, in sede internazionale, si pensi ai notai anche in materia di lotta al riciclaggio.

Il tutto senza costi aggiuntivi per la collettività.
Senza contare che i notai sono all'avanguardia nello sforzo di modernizzazione del Paese, essendosi forniti da tempo di una rete Intranet che collega tutti gli studi e della firma digitale certificata dal Consiglio Nazionale.
"Perché il notaio?" ha dunque una risposta agevole: perché il cittadino ha più sicurezza, più efficienza, ha meno costi, più semplificazione nei rapporti con la Pubblica Amministrazione, ha a disposizione un professionista che risponde economicamente della solidità dei contratti che stipula; come - per i trasferimenti immobiliari e gli atti societari ­ una sorta di sportello unico di grande qualificazione giuridico­fiscale e di forte garanzia morale.

Contenuti tratti dal Sito del Consiglio Nazionale del Notariato)

Notaio e Sicurezza giuridica

La principale funzione dell'attività notarile è esemplificata da una famosa dichiarazione del noto giurista Francesco Carnelutti: "Tanto più notaio, tanto meno giudice".

L'intervento notarile svolge una funzione di giustizia preventiva che contribuisce al contenimento del contenzioso, in un Paese, come l'Italia, in cui c'è una forte vocazione alla litigiosità.
Si può fare l'esempio delle transazioni immobiliari, uno dei principali ambiti di attività del notaio, che tocca la vita di tutti i cittadini: il contenzioso su questi atti riguarda annualmente circa 50 casi su oltre 1.700.000, pari allo 0,0029% delle transazioni.
Per avere un riferimento di quanto incida l'effetto preventivo dell'attività notarile basta pensare che invece, il peso economico del contenzioso civile nel nostro Paese si aggira intorno all'1,7% del PIL (dati del rapporto Tillinghast relativi al 2005).
In considerazione del fatto che per i cittadini più deboli spesso andare in giudizio non è una scelta percorribile ­ data la durata e quindi i costi di cui si devono fare carico - è evidente che la sicurezza "a priori" garantita dall'intervento notarile protegge proprio i più deboli (mentre quella a posteriori è un lusso riservato a chi ha più mezzi).
I rarissimi sinistri vengono interamente risarciti dall'assicurazione obbligatoria della categoria; i casi che non sono coperti dalla polizza RC vengono rimborsati da uno speciale fondo di garanzia costituito dalla categoria. Va specificato che l'assicurazione dei notai risarcisce l'intero valore effettivo dell'immobile (ad esempio di una casa che fosse risultata ipotecata), a differenza delle title insurance dei paesi anglo-americani che, invece, risarciscono solo il massimale assicurato, che, nella maggioranza dei casi, corrisponde alla somma prestata dalla banca al tempo dell'acquisto della casa.
In termini di analisi economica le title insurance sono una soluzione inefficiente per il consumatore, perché non solo non garantiscono i diritti di proprietà, ma nemmeno, in via di risarcimento, il danno subito. Tornando ai notai la responsabilità disciplinare poi può comportare la sospensione o nei casi più gravi la destituzione.
L'attività del notaio è soggetta a stringenti controlli da parte dei consigli notarili, del Ministero della Giustizia (che ogni due anni sottopone a ispezione tutti gli atti dei notai attraverso i Conservatori degli Archivi Notarili) e delle Procure della Repubblica.
Inoltre, nell'ambito della propria attività, il notaio riscuote dalle parti e versa allo Stato le imposte, senza alcun aggio ed a proprio rischio. Il notaio è infatti responsabile personalmente e direttamente delle imposte connesse all'atto, anche quando il cliente non gliele abbia versate. In questo modo nel 2005 i notai hanno incassato per lo Stato e versato all'Erario immediatamente e direttamente circa cinque miliardi di euro (10.000 miliardi delle vecchie lire, pari allo 0,35 % del PIL).

Il valore economico dell'affidabilità dei registri pubblici; le frodi informatiche dilaganti nel mondo di common law L'affidabilità dei Registri Pubblici ­ ed in particolare la sicurezza delle situazioni proprietarie immobiliari e della loro circolazione ­ è sempre più un valore economico fondamentale, sia sotto il profilo soggettivo del cittadino acquirente, sia dal punto di vista oggettivo del mercato creditizio, che vede nella garanzia immobiliare il più importante dei "collateral" che inducono all'investimento ed al finanziamento di nuove attività produttive. Dall'altro lato, gli immobili assumono un ruolo crescente ­ nell'economia sempre più globalizzata ­ quali strumenti di garanzia al fine dell'ottenimento del credito. Gli stessi economisti incaricati dalla Banca Mondiale e dal Fondo Monetario Internazionale, tra cui in particolare Hernando De Soto, hanno sostenuto che la causa della povertà delle economie in sviluppo o in transizione (Africa, Oriente, Europa dell'Est) non sta nella mancanza di risorse "fondiarie", bensì nella mancanza o inaffidabilità di "Registri immobiliari pubblici" la cui attendibilità sia in qualche modo garantita dallo Stato. Nei Paesi di common law (di diritto anglo-americano) l'affidabilità dei Registri Pubblici, che in Italia e nei paesi di diritto latino è garantita dal controllo del notaio, con le responsabilità e le garanzie connesse, è al centro di una dilagante ondata di frodi e danni economici causati da dati inattendibili, falsificati e fraudolentemente inseriti nei Registri o presentati agli operatori, spesso via internet. Un ruolo fondamentale viene giocato proprio dal massiccio impiego delle nuove tecnologie che, da strumento di efficienza all'interno di una struttura rigorosa di controlli preventivi, si rivelano un vero e proprio cavallo di Troia per frodi e falle nel sistema. Un caso di particolare rilevanza è quello delle title fraud (falsificazioni dei certificati di proprietà immobiliare), fenomeno particolarmente diffuso in Canada, dove sin dal 1999 è in funzione un sistema di pubblicità immobiliare elettronico (praticamente identico a quello che si sta cercando di attuare in Inghilterra) con accesso aperto a più soggetti (anche privati) ed attuato con modalità elettroniche. La title fraud consiste nel vero e proprio "furto" della proprietà immobiliare ad inconsapevoli proprietari, con iscrizione nei Registri immobiliari di certificati di proprietà falsificati. Il frodatore può così ottenere dalla banca l'erogazione di un mutuo che viene garantito con l'iscrizione dell'ipoteca a carico dei beni appartenenti all'inconsapevole proprietario frodato. Il risultato è che il vecchio proprietario da un punto di vista formale perde la casa a favore della banca che può vantare una ipoteca. Il fenomeno ­ disastroso per i consumatori ma anche per il sistema bancario ed assicurativo - ha provocato un tale allarme da portare, nel 2006, alla emanazione di una legge apposita per cercare di arginare il fenomeno (Bill 152). I danni provocati dalla title fraud sono stati stimati, nel 2005, in oltre 1,5 miliardi di dollari. Questo ha comportato l'aumento dei risarcimenti, per questo tipo di danni,dal 6% del totale delle somme risarcite, nel 2000, al 33,3% nel 2005. Altri fenomeni di frodi (con danni gravissimi per i consumatori) derivanti da una scarsa affidabilità dei registri pubblici sono:

• ID theft(furti di identità), in pratica una varietà di frodi realizzate con la falsificazione dei dati di persone, facilitati dall'accesso telematico senza controlli preventivi.
• Real estate fraud(frodi immobiliari) che, attraverso diversi schemi, hanno provocato danni enormi e che hanno come caratteristica comune la falsificazione di documenti ed identità e la collaborazione di soggetti della procedura transattiva (agenti immobiliari ecc.).
• Car title fraud(frodi con falsificazione dei titoli di proprietà degli autoveicoli)
• Corporate fraud(frodi societarie): la c.d. corporate fraud è quella attuata tramite un utilizzo fraudolento delle modalità operative delle società, accompagnato dalla mancanza di adeguati controlli contabili e finanziari. Sembra utile ricordare infine che i costi del contenzioso negli USA sono i più elevati al mondo, pari al 2,3% circa del Pil.

(Contenuti tratti dal Sito del Consiglio Nazionale del Notariato)

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